건설계약의 종류

1.계약
계약(contract)이란 도급자(또는 공급자, Seller, Contractor, Supplier)는 규정된 제품(product)을 공급하고 발주자(또는 구매자, Buyer, Owner, Purchaser)는 공급된 제품에 대한 대가를 지급하기로 도급자와 발주자 사이에 이루어진 합의로, 쌍방에 대한 법적 구속력을 갖는 합의를 계약이라고 말할 수 있습니다. 이론적으로는 발주자와 도급자가 합의만 한다면 무수한 종류의 계약 형태를 만들어 낼 수 있을 것입니다. 실제로 몇 가지 문헌과 자료에서 조사한 계약의 종류는 아래 4.계약의 종류에서 나열한 것처럼 매우 다양합니다.  계약방식은 대가의 지급방법, 업무의 범위, project 실시 방법, 또는 계약고 결정 방법 등에 의해서 분류할 수 있으며, PMBOK®Guide (1996 Edition)에서는 대가의 지급방식에 의해서 3가지로 분류하고 있습니다.  아래 3.계약고 결정 방식에 의한 계약의 분류는 주로 토목.건축 공사에 적용하는 것으로 영국적인 방법으로 생각된다.

2.대가 지급 방식에 의한 계약의 분류
2.1 정액계약(Fixed price contract or Lump sum contract)
규정된 제품(공사/서비스)에 대한 대가가 확정된 계약.
계약 전의 견적 물량과 프로젝트 완료 후 실제 정산물량 사이에 차이가 있더라도 설계변경이 없었다면 대가의 크기는 불변임. 
계약 단계에서 제품의 정의가 명확한(well-defined product) 경우에 일반적으로 채택되며, 제품의 범위, 내용이 나 규모가 명확하지  안 는 경우에는 발주자는 원하는 제품을 얻지 못할 위험성이 있고, 도급자는 발주자가 원하 는 제품을 공급하기 위해 추가 경비가 발생할  위험성이 있다. 제품생산 과정에서 일어나는 어떠한 장애도 도급 자 책임으로 처리되어야 한다. 그러나 계약 후 제품의 정의가 변경된다면, 즉 설계변경이 있는 경우에는 발주자 는 추가 비용을 부담해 야 한다. 
특징 :
    ①최종비용(총공사비 또는 사업비)이 조기에 확정된다.(예산의 제약을 받는 공공공사에 가장 적절한 방식)
    ②발주자의 프로젝트 참여도와 리스크가 최소화된다.
    ③경쟁입찰을 통해 최저가로 최단기간에 프로젝트를 완료할 수 있는 여건이 조성된다. 
    ④도급자는 경영능력을 최대한 발휘하여 공기단축 및 비용절감으로 이익을 최대화할 수 있다.
    ⑤발주자는 설계변경에 따른 작업지연과 추가비용에 대한 보고를 즉시 받을 수 있다.
    ⑥도급자는 프로젝트에 수반되는 위험부담을 하도급자에 전가할 수 있다.
    ⑦도급자에 대한 Bonus와 지체보상 제도를 통해 작업수행 속도를 개선시킬 수 있다.
    ⑧도급자 선정 전에 발주자는 얻기를 원하는 것에 대한 정확한 지식을 갖고 있어야 한다.
    ⑨입찰 전에 프로젝트에 필요한 도면, 시방서 등이 준비되어야 하기 때문에 준비 기간이 길어지고 준비       비용도 많이 든다
    ⑩건설공사의 경우에는 설계와 시공이 분리되어 있어 도급자의 경험이나 지식이 설계에 반영될 수 없다.
    ⑪과당 수주경쟁으로 최저 입찰가 ≠ 합리적인 최저가로 되어 부실공사의 원인이될 수 있다.
    ⑫문제 발생시에 책임이 설계와 시공으로 양분될 수 있다.
    ⑬위험부담이 많은 프로젝트의 경우에는 과다한 예비비를 입찰가에 포함시켜 낙찰가가 증가할 수 있으       며, 유능한 입찰자의 수가 줄어들 수 있다.
    ⑭공사 착공 후에는 설계변경이 어렵고, 설계변경이 공사에 반영된 후에는 공사비 증감에 대한 발주자와        도급자의 의견 차이로 claim의 원인이 될 수 있다.
    ⑮발주자, 도급자, 설계자 사이의 이해 상충으로 대개 적대적인 관계가 존재한다.

2.2 실비정산식 계약(Cost-reimbursable contract)
발주자가 도급자에게 공사실비(actual cost)와 별도로 규정된 보수(fee)를 지급하는 방식.
실비는 직접비(direct cost)와 간접비(indirect cost)로 구성되며 보수는 대개 도급자의 일반관리비와 이윤을 포함한다.
설계도서와 시방서 등이 명확하지 않은 상태에서 계약을 체결하고 프로젝트를 시작하여 조기완료가 필요한 대규모의 프로젝트나, 설계도서는 명확하지만 프로젝트 비용 총액산출이 곤란한 경우에 채택된다. 프로젝트 비용이 과도하게 높아지지 않고 도급자는 손해를 볼 염려가 없기 때문에 양질의 프로젝트를 기대할 수 있다.
실비의 정당성을 확인하기 위해서 발주자가 도급자의 회계장부에 대한 감사를 실시하는 경우도 있으며, 초기에는 실비정산 방식으로 시작하여 어느 정도 공사가 진척된 후에는 정액계약으로 전환하는 경우도 있다.
Channel Tunnel Contract(영불해협 연결 해저 터널공사)가 실비정산 계약으로 시작하여 나중에 정액계약으로 전환되었다고 한다.
우리나라의 경우, 직접재료비는 입찰에 의해 결정되는 가격인 경우에는 문제가 없으나 입찰이 불가한 품목은 실제 구입비용에 상관없이 가격정보나 물가자료 등 물가정보지 금액의 일정 퍼센티지로 일률적으로 정하고, 직접노무비도 정부노임단가의 일정 퍼센티지로 일률적으로 정하는 경우가 있어서, 실비와 차이가 있을 수도 있다.
실비정산 본래의 취지를 살릴 수 있는 좀 더 실제적인 실비 계산 방안이 강구되어야 하며, 하루 빨리 신용사회가정착되어 서로 믿을 수 있는 사회가 되어야 하겠다.

특징 :
    ①설계-시공 동시 시행(fast tracking) 방식에 의해서 설계-시공 기간을 단축시킬 수 있다.
    ②설계변경과 관련하여 발주자에게 최대한의 유연성을 제공한다.
    ③입찰을 위한 사전 준비와 입찰 후의 협상이 최소화된다.
    ④정액계약 특유의 도급자 Risk가 없다.
    ⑤기획 자문에서 프로젝트 완료까지 동일한 도급자를 사용할 수 있게 하여 품질과 효율성이 향상될 수 있     다.
    ⑥주요 설계변경 사항에 대하여 도급자가 재빨리 대응할 수 있다.
    ⑦발주자가 공사관리에 참여하여 주요 결정을 내리는데 역할을 할 수 있다.
    ⑧프로젝트 진행 중에는 최종비용에 대한 확신이 없다.
    ⑨발주처측 인사들에 의해서 고비용을 야기하는 시방서가 만들어질 수 있다.
    ⑩발주처측 인사들에 의해서 과도한 설계변경이 시도되어 시간과 경비를 증가시킬 수 있다.
    ⑪도급자의 이윤에 직접 관련이 있는 도급자의 장비, 본사경비 등과 같은 실비정산 항목의 실비 정의 등       과 관련하여 분규가 있을 수 있다.
    ⑫설계 시공 동시 진행으로 기획, 조정, 인사 등의 일이 어려워진다.
    ⑬도급자의 고유 권한으로 여겨지는 부분까지 발주자가 간섭을 하여 분규가 있을 수 있다.
    ⑭발주자와 도급자 사이에 특수한 관계가 있을 경우에 많이 사용된다.

 

2.3 단가계약(Unit price contract)
사전에 약정된 단가에 의해서 대가를 지급하는 방식.
공사범위, 내용, 규모는 명확하나 수량이 불분명할 때 채용되는 방식으로 재료비 단가, 노무비 단가, 또는 재료비와 노무비를 합산한 길이당, 면적당, 체적당, 또는 시간당 단가만을 결정하여 프로젝트를 도급 시키는 방식.
프로젝트가 비교적 적은 수의 요소작업으로 이루어지고, 각 요소의 단가 결정이 비교적 용이한 경우에 이루어진다. 단가가 고정되므로 임금이나 물가 변동의 위험은 도급자가 부담하게 된다. 단가는 예상수량을 기본으로 하여 산출하게 되므로, 실제 수량과 예상 수량의 오차가 어느 범위 이상으로 커지게 되면 단가를 조정할 수 있도록 계약을 하는 것이 바람직하다.
Maintenance 공사, ship repair 공사, 또는 단순 공종의 토목공사에 적합하다.

특징 :
    ①설계변경에 의한 수량 증감이 쉽다.
    ②수량이 불명확할 때 간단히 계약을 하고 곧 프로젝트를 시작할 수 있다.
    ③프로젝트 완료시까지 총 비용의 예측이 어렵다.
    ④투입수량 확인을 위해서 발주자가 현장감독을 광범위하게 실시할 필요가 있다.
    ⑤적정한 수량 측정 기준을 정해야 한다.

3.계약고 결정 방식에 의한 계약의 분류

3.1. Measurement contracts
공사완료 물량을 산출하여, 이 물량에 단가를 곱하여 계약고를 결정하는 방법.
물량산출은 공사 성격에 따라 발주자나 도급자가 하게 된다. 최종공사비를 예측할 수 있으므로 발주자가  cost control을 할 수 있는 장점이 있다. 물량산출 방법에 따라서 여러 가지로 분류된다.

    ①도면과 시방서에 의한 방법
    도급자가 입찰가를 결정하기 위해서 도면과 시방서에서 물량을 직접 산출 하는 방법.  
    도급자가 물량 산출의 정확도와 단가의 적정도를 모두 책임지게 되므로, 도급자는 큰 Risk를 부담하게 된     다. 따라서 금액이 과다하게 책정될 가능성이 높다.

    ②성능시방서(Performance specification)에 의한 방법
    발주자가 요구하는 성능을 간략하게 기술한 시방서에 의해서 입찰가를 정하는 방법.
    도면과 시방서에 의하는 방법보다 더 막연한 방법으로 도급자가 공사를 수행하기에 적절한 자재와 시공       방법을 정해야 한다.

    ③단가표(Schedule of rate)에 의한 방법
    공사의 특성과 공사의 범위를 사전에 정하기 어려운 경우에 적용하는 방법. 
    발주자가 제시하는 물량을 포함하지 않는 단가표에 입찰자가 단가를 기입하는 방법과 발주자가 제시하는     단가가 기입된 단가표에 입찰자가 적용할 퍼센티지를 기입하는 방법이 있다.
    "예" PSA Schedule of rate

    ④Bill of Quantity에 의한 방법
    발주자가 제시하는 물량표에 입찰자가 단가를 기입하여 입찰가를 정하는 방법.
    가장 자주 사용되는 방법으로 여러 입찰가를 비교하기 좋으며 공사를 수행하기도 편리한 방법이다.
    대부분의 경우 도면과 시방서도 동시에 제공되므로 입찰가 결정이 비교적 용이하다.

    ⑤Bill of approximate quantities에 의한 방법
     전체 물량을 정확하게 산출하기 어려운 경우에 적용하는 방법으로, 개략적인 물량표에 의해서      입찰       가를 정하고 공사 완공 후에 정확한 물량을 다시 산출하여 계약고를 확정하는 방법.

3.2. Cost reimbursement contracts
실비정산식 계약과 같으며 3종류로 분류할 수 있음.
    ①Cost plus percentage
    ②Cost plus fixed fee
    ③Cost plus variable fee

4.계약의 종류
4.1. 정액 계약방식
 총액계약, Firm fixed price or Lump sum
 Fixed price with prospective price redetermination
 Fixed ceiling price with retroactive price  redetermination
 Fixed price incentive fee
 Fixed price with economic price adjustment
 Fixed price incentive (firm target)
 Fixed price incentive (successive target)
 Fixed price for service, material, and labor at cost
 Firm fixed price, level of effort
 Lump sum, based on definitive specification
 Lump sum, based on preliminary specification
 Fixed price with award fee
 Indefinitive-delivery, definite-quantity
 Indefinitive-delivery, indefinite-quantity
 Indefinitive-delivery, requirements

4.2. 실비정산 계약방식
 실비정산 비율보수 가산식 계약, Cost-plus  percentage fee
 실비정산 정액보수 가산식 계약, Cost-plus fixed fee
 실비한정 비율보수 가산식 계약, Cost-plus  guaranteed maximum
 Cost-plus guaranteed maximum and share savings
 Cost-plus incentive fee
 Cost-plus with guaranteed maximum and incentive
 Cost-plus with guaranteed maximum and provision  for escalation
 Cost-plus award fee
 실비정산 준동율 보수 가산식 계약, Cost-plus a  sliding scale
 Cost contract
 Cost sharing

4.3. 단가 계약방식
 단가계약, Unit price or Unit rate
 Unit price, flat rate
 Unit price, sliding rate

4.4. 기타 계약방식

 Bonus penalty
 Bonus-penalty, time and completion
 Bonus-penalty, operation and performance
 Combination
 공동도급방식, Joint venture, Partnership
 Convertible contract
 Time and material
 Labor hour
 Letter
 턴키 계약방식, Turn-key
 BOT 방식, BOT or BOOT
 Multi-Year contracting
 Leader company contracting
 Management and operation contract
 CM 계약방식, CM contract
 프로젝트 관리 방식, Project management
 조기착공계약, Fast tracking
 Partnering
 cost+time 방식
 차선임대 방식, Lane rental
 I/D방식, Incentive/Disincentive
 A+B plus I/D 계약방식
 Warranty 방식